Rechercher et trouver un appartement à rénover

Vous disposez d'un peu d'argent et vous aimeriez l'investir pour vous constituer un petit patrimoine dans l'immobilier. Comme vos moyens sont limités, vous avez prévu d'acheter un appartement en mauvais état dans lequel vous allez ensuite entreprendre des travaux de rénovation. Comme vous êtes bricoleur, ce projet est tout à fait dans vos cordes. Et si vous ne l'étiez pas, aucun problème, vous pourriez faire appel à des artisans pour mener à bien les travaux de rénovation.

Où trouver un appartement à rénover?

Il existe trois canaux pour trouver des biens immobiliers à rénover :

Trouver un appart à rénover via une agence immo

La solution la plus naturelle est souvent de pousser la porte d'une agence immobilière à proximité de chez vous. Elle connaît bien votre quartier et est au courant des biens présents sur le marché. Elle saura tout de suite vous présenter ceux qui pourraient à la fois correspondre à votre budget mais aussi à vos attentes en matière de travaux à réaliser. Certaines agences disposent d'un bon réseau d'artisans qui pourront vous établir des devis pour vous faire une idée du montant global des travaux de rénovation.

Chercher un bien sur les sites de petites annonces

L'intérêt de passer par les sites d'annonces, c'est que vous allez avoir accès à un choix plus étendu par rapport à une agence. Les filtres disponibles permettent d'affiner la recherche de façon très précise par rapport au type de maison ou d'appartement recherché pour votre investissement. Certains sites proposent des annonces sans intermédiaire ce qui permet d'économiser la commission de l'agent immobilier. Le gain sera alors de 5 à 10% suivant les cas.

Utiliser son réseau

Là, vous allez devoir activer tous vos contacts personnels et professionnels. Dans le quartier, rendez-vous chez les commerçants pour les interroger. Ils ont souvent de précieuses informations sur les personnes qui souhaitent se séparer de leur appartement. Les concierges d'immeubles sont également une mine de renseignements quasiment inépuisable et très largement sous-exploitée.

Combien cela coûte de refaire à neuf un appartement?

Au prix d'achat de l'appartement à rénover, il faut ajouter le montant des travaux pour connaître le budget global de votre investissement. Le nombre de pièces dans l'appartement va être déterminant. Une cuisine ou une salle de bain est plus chère à rénover qu'une chambre. S'il faut déplacer des cloisons, cela va aussi faire grimper la note. Voici la liste des travaux les plus chers :

D'autres travaux comme la peinture ou la décoration sont plus accessibles. Les professionnels ont coutume de dire qu'il faut prévoir une enveloppe de 1.000 € par m² pour des travaux légers et jusqu'à 5.000 € par m² pour une rénovation lourde. La présence d'une terrasse ou d'un jardin vont également avoir un impact. Sachez enfin que vous pourrez bénéficier de certaines aides de la région ou de l'Etat, notamment pour les travaux de rénovation énergétique.

Bien évaluer l'importance des travaux à réaliser

Au moment de signer le compromis de vente, prenez le temps d'étudier les diagnostics fournis par le vendeur. Ils fournissent de précieuses informations. Si la peinture contient du plomb, vous devrez la retirer, en particulier si vous avez des enfants à cause des risques associés en cas d'ingestion. Si l'appartement est mal isolé, les travaux de rénovation vont être beaucoup plus lourds et coûteux. Ce n'est pas forcément un bon investissement d'acheter une passoire thermique.

Quelle durée pour une rénovation complète d'appartement?

C'est souvent là où il y a de mauvaises surprises. Au début, tout le monde est très motivé. Puis les premiers imprévus viennent impacter votre motivation. Les artisans ont de multiples chantiers à suivre et le vôtre prend du retard. Le nombre de pièces à rénover et la quantité de travaux à effectuer vont complexifier le projet et ajouter des délais supplémentaires. Avoir un chef de chantier est alors indispensable pour coordonner les différents corps de métier. Sachez que pour la rénovation totale d'un grand appartement, il n'est pas rare que le projet dure plus d'un an.

Quelles sont les raisons d'acheter un appartement pour le rénover?

La première raison est bien souvent économique. Sur le marché de l'immobilier, les biens en bon état se vendent plus chers que les appartements en mauvais état. En effet, pour remettre un logement en état, les travaux sont assez chers et cela justifie donc la différence de prix que l'on peut parfois constater. On retrouve cette différence de façon assez importante entre un logement neuf et un appartement dans un immeuble ancien. Donc pour faire des économies à l'achat, choisir un appartement où il faut faire des travaux est une bonne option.

Ensuite, c'est un pari que vous allez faire sur le futur. Si vous vous débrouillez bien, vous allez pouvoir réaliser des travaux qui vont valoriser votre bien de façon plus importante que ce qu'ils vont vous coûter. Prenons un exemple, sur un appartement de 5 pièces situé dans une grande ville comme Paris, la différence de prix entre un bien en mauvais état et un bien neuf pourra être de plusieurs centaines de milliers d'euros. En réalisant vous-même les travaux, vous allez augmenter significativement la valeur vénale de votre bien sans forcément dépenser une somme comparable à la plus-value.

Et puis, avec le temps, comme le marché de l'immobilier est en croissance constante en France, votre bien va également continuer à prendre de la valeur. C'est donc un parti sur le long terme qui est presque toujours payant.

Enfin, en choisissant un appartement à rénover, vous allez pouvoir le remodeler complètement pour l'arranger à votre goût. Vous allez pouvoir tout changer. C'est toujours plus facile à faire sur une ruine que lorsque l'on a un bien en très bon état.